Cinco perguntas a fazer ao comprar um imóvel para arrendar.

Cada vez mais o mercado de arrendamento de imóveis vem ganhando expressão em Portugal. A redução do poder de compra, a dificultação do acesso ao crédito ou ainda a mudança de mentalidade dos jovens casais que procuram viver juntos por um período experimental são exemplos de casos que dão força a quem pensa comprar um imóvel e arrenda-lo para daí tirar mais valias.

As perguntas que se seguem destinam-se a quem procura manter a propriedade do imóvel durante algum tempo. Nem todos se aplicam aos que querem obter rendimento pela capitalização imediata do imóvel, ou seja vender logo após comprar.

1. A localização é a adequada? 

Quase sempre o aspecto mais importante na compra de um imóvel, seja ele destinado a que fim for, é o sítio onde se encontra. No caso do arrendamento este é um factor de escolha importante já que o espaço em questão até pode não ser o ideal em termos de preço e condições mas a sua localização compensar tudo o resto. 

Antes de comprar procure saber se o imóvel está perto de paragens de autocarro, metro ou comboio, estacionamentos, perto de escolas, super-mercados, correios, bancos, cafés, cinemas, jardins, bibliotecas, etc. Faça o percurso da praxe pelas zonas circundantes mais que uma vez.

Se não tem ninguém que olhe pelo seu investimento enquanto está longe, mais vale não comprar. Escolha propriedades que não fiquem longe da sua área de residência. Ter de fazer muitos quilómetros para poder chegar ao sítio onde comprou não é boa ideia pois a vigilância das mesmas será difícil e até penosa.

Fazer as coisas bem requer trabalho, tanto antes de comprar o imóvel como depois de ser seu. Pesquise por áreas onde seja difícil encontrar propriedades para arrendar devido à elevada procura ou então devido à escassez de imóveis disponíveis e assim reduzirá as suas dores de cabeça no longo prazo. 

2. Sabe de antemão a quem vai alugar o imóvel? 

Por exemplo, se o seu mercado alvo for o dos estudantes, não faz muito sentido comprar uma casa muito longe das universidades, mesmo tendo piscina, jardins e zonas amplas. Escolha um segmento de mercado e compre em função disso.

Nunca compre uma casa ou um escritório se não for capaz de lá viver ou trabalhar. Nunca se sabe se no futuro vai mesmo querer mudar-se para lá. Ponha-se sempre no lugar dos seus inquilinos e antecipe-se às suas necessidades. Descubra quais são as mais valias do imóvel. Um espaço para brincar é essencial para quem tem crianças, um estacionamento extra útil para um jovem casal, um elevador para uma pessoa com mobilidade reduzida e um churrasco para quem quer confraternizar com os amigos. Estes são exemplos de características que não são fundamentais, mas que podem fazer a diferença na hora da escolha. 

3. Já fez as contas todas? 

A propriedade que escolher até poderá ser a casa dos seus sonhos mas não se esqueça, o objectivo aqui é fazer dinheiro. Não pague mais do que aquilo que pode suportar e pense sim em termos de fluxos de caixa: os valores das rendas cobradas menos o que vai pagar igual a fluxo de caixa. Pense com a cabeça e não com o coração.

Fazer bem as contas antes de cada compra é uma regra básica. Descubra se vai conseguir fazer dinheiro com o arrendamento e lembre-se que terá de pagar, impostos, seguros, água, electricidade, condomínio, manutenção, dinheiro com advogados, mediadores imobiliários e impostos municipais além da prestação mensal se se aplicar, e veja se ainda vale a pena avançar para o investimento. A estas valores acrescem os meses em que o imóvel não estará arrendado e onde não terá lucros.

Se pediu crédito a uma instituição bancária, os spreads poderão ser diferentes para um imóvel destinado a este fim. Guarde algum dinheiro para pequenas reparações nos primeiros meses após o aluguer e algum para ser usado ao longo dos anos. 

4. Vai fazer obras de remodelação?

Para a grande maioria das pessoas, as zonas mais importantes de uma casa ou escritório são as casas de banho e a cozinha. Estas são as áreas que deverão estar em melhores condições já que os aspectos higiénicos e o desgaste são factores que influenciam na hora de escolha. Por exemplo, uma casa de banho com a loiça sanitária e azulejos em mau estado dificilmente inspirará confiança ou lhe trará inquilinos decentes.

Se vai remodelar o imóvel, aposte nestas áreas, se não, verifique antes de comprar que, quer a cozinha, quer as casas de banho encontram-se em excelentes condições. Faça uma análise exaustiva à canalização, aos tubos de electricidade, tubos de exaustão, entre outros. Se for difícil detectar o estado destes elementos peça ao vendedor para os activar e verifique de antemão que tudo está como deve estar. Uma recusa em ligar a água pode indicar canos entupidos ou rotos.

Um quarto facilmente é remodelado pintando as paredes ou fazendo pequenas adaptações mas problemas de humidade não deverão ser menosprezados. Será muito fácil perder os inquilinos para outra casa se optar por esconder estes problemas debaixo de uma capa de tinta. Mais cedo ou mais tarde... 

Se o imóvel precisar de conserto, é muito fácil ficar um ano ou mais desde o momento em que o comprou até ao momento em que ele estará habitável. As obras levam sempre muito mais tempo do que o previsto e consumir-lhe-ão tempo, dinheiro e alguma da sua atenção. Lembre-se, se vai comprar para remodelar e depois alugar, planeie bem, reserve dinheiro de parte e faça as coisas rápido. 

5. Não estará a caprichar? 

Na maioria dos casos, uma propriedade que se destina a arrendamento não deve ser dotada da última tecnologia. Não coloque painéis fotovoltaicos, campainhas high tech, chuveiros de massagem, etc. Estes investimentos apenas compensam se o seu público alvo for de gama alta. Se quer rentabilizar o seu investimento ao máximo e reduzir eventuais dissabores não forneça mais que o essencial. Keep it simple.

Ao remodelar um espaço ou apenas dar uns pequenos retoques não seja demasiado criativo. Opte por cores clássicas como brancos, cinzas e cremes. Se escolher um aluguer com mobília e cozinha equipada, opte por móveis simples e/ou usados se já os tiver. Os electrodomésticos devem ser de marca branca ou então de marca conhecida mas com preços em conta. Por vezes compensa pagar mais 50€ para ter um electrodoméstico que consuma muito menos energia mesmo que não seja o primeiro beneficiado.



Se pretende comprar um imóvel para arrendamento saiba que as regras mudam um pouco. O grande foco deve ser dado à localização do mesmo, ao que vai oferecer e à escolha dos inquilinos e no caso de ter alguma dúvida que o atormente, opte pelo seguro e não compre. Oportunidades é o que mais há por aí. 

Preste atenção aos números para não se tornar escavo do seu investimento e ficar sem as suas poupanças. E procure sempre mas sempre por retornos generosos. Lembre-se, o objectivo é ganhar dinheiro.